“¿Comprar o planear comprar un terreno industrial en la India? ¡10 factores importantes para buscar!”
La tierra en la India es un tema del Estado. Hay varias opciones disponibles para configurar una unidad para la cual el inversor puede ponerse en contacto con las respectivas corporaciones industriales estatales (IDC) con sus planes de negocios y el tamaño de tierra deseado. Luego, las solicitudes se revisan y deciden en función del mérito.
Las parcelas industriales son escasas en las grandes ciudades, aunque aún se puede obtener un buen terreno en pueblos más pequeños o incluso en las periferias de las ciudades. Antes de comprar un terreno industrial en India, es importante asegurarse de que la compra sea adecuada para la configuración de su negocio / unidad a largo plazo.
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Por lo tanto, es aconsejable que los compradores de terrenos industriales verifiquen a fondo los siguientes factores:
1) Identificación de ubicación: – Encontrar tierra no es difícil. Usted encuentra una tierra, ofrece un precio, negocia y negocia, simple. Pero de lo que realmente queremos hablar es de su ubicación. El terreno y su proximidad a carreteras, mercados, lugares importantes, ciudades / estados cercanos y la gestión del transporte desempeña un papel vital en la selección.
2) Título de la tierra: – Deberá hacer controles legales sobre el historial de esta tierra, ya sea que todavía tenga derechos o intereses de cualquier tercero que pueda aparecer después de comprar la tierra. Siempre asegúrese de haber examinado la propiedad de los documentos de tierras. Le ahorrará mucho dolor de cabeza en una etapa posterior. Asegúrese de tener el asesoramiento legal correcto sobre toda la gama de documentos aprobados requeridos.
3) Adquisición de tierras: – Ha habido un número creciente de protestas políticas y sociales contra la adquisición de tierras por parte de varios industriales. Han variado desde Bengala, Karnataka y Uttar Pradesh en el pasado reciente. Se protestó por la adquisición de 997 acres de tierra por Tata Motors en Bengala con el fin de establecer una fábrica para el automóvil más barato en la India (controversia de Singur Tata Nano). Al menos una década antes del episodio de Singur, ocurrieron eventos similares en Bengala Occidental, aunque los partidos de oposición y otras organizaciones de la sociedad civil permanecieron en silencio en ese momento. Del mismo modo, el proyecto de la presa Sardar Sarovar en el río Narmada se planificó en terrenos adquiridos, aunque el Banco Mundial canceló el proyecto más tarde.
Una de las propuestas alternativas para la adquisición de tierras es arrendar la tierra a los propietarios por un cierto período de arrendamiento. Las políticas de adquisición de tierras dieron paso al amiguismo político, donde la tierra se adquiere a bajo precio al obtener favores de los gobiernos locales y se vende a las industrias a precios de marcado aumento. El arrendamiento de tierras también puede apoyar el desarrollo sostenible de proyectos, ya que las tierras deben devolverse a los propietarios al final del período de arrendamiento en una condición como su forma original sin una degradación ambiental considerable.
Cuando se arrienda la tierra, cualquiera que tenga que renunciar a la tierra o al sustento será compensado por su creciente valoración con el tiempo. En este modelo, la propietaria presta su tierra al gobierno para una renta que aumenta constantemente, o mediante un sistema basado en anualidades como se practica actualmente en Haryana y Uttar Pradesh.
Algunas industrias ya siguen el modelo de arrendamiento de tierras en lugar de adquirirlo. Los proyectos de desarrollo de energía, como la extracción de petróleo y gas, generalmente alquilan tierras. Los proyectos de energía renovable, como los proyectos de granjas de energía eólica, a menudo arriendan la tierra a los propietarios de la tierra en lugar de tratar de adquirirla, lo que podría hacer que los proyectos sean excesivamente caros.
4) Topografía: – El segundo factor a considerar es la topografía. Es importante tener en cuenta la información topográfica, como la elevación sobre el nivel del mar y la de las áreas circundantes. La calidad del suelo en el área, la presencia de agua subterránea tiene un efecto muy positivo en el precio de la tierra y también en la parte de construcción de las unidades. También deberá asegurarse de que el tamaño del sitio seleccionado sea lo suficientemente grande para su propósito inmediato y, si es necesario, para una futura expansión. Una forma regular facilitará la planificación.
5) Líneas y procedimientos de la guía de construcción: – Una vez que haya decidido iniciar un negocio, una consideración importante a tener en cuenta son las diversas pautas gubernamentales para establecer una fábrica, solicitar permisos de varios departamentos (incluidos electricidad, agua, medio ambiente, etc.) y la presentación de registros junto con la tarifa necesaria, los impuestos necesarios, etc.
El Índice de espacio en el piso (FSI) o la Relación de área en el piso (FAR) también es un factor importante a tener en cuenta antes de comprar un terreno. El índice de espacio en el piso determina la cantidad de terreno que se puede usar para la construcción. FAR es utilizado por los gobiernos locales en los códigos de zonificación. Las FAR superiores tienden a indicar una construcción más urbana (densa).
6) Mentalidad local: – La comprensión de los problemas globales y su efecto y la interconexión con los asuntos locales crea una mayor comprensión. No es principalmente un asunto comercial o económico. Por ejemplo, la política glocal con respecto a la crisis migratoria o la moneda glocal. Es filosóficamente un desafío para todos. Uno no puede existir sin el otro.
Llegar a una mentalidad global corporativa requiere que los gerentes individuales demuestren una mentalidad glocal. Piensa global y localmente simultáneamente; Reconocer situaciones en las que las demandas de los elementos globales y locales son convincentes. Un grupo gerencial central con mentalidad glocal es un componente esencial de una mentalidad global corporativa.
7) Infraestructura: – Creación de instalaciones de infraestructura como red de distribución de energía, agua, telecomunicaciones, drenaje y control de contaminación, carreteras, bancos, materias primas, puntos de almacenamiento y comercialización, servicios comunes y servicios de respaldo tecnológico para MIPYME o LSI en el nuevo / polígonos industriales / áreas / parques existentes. Si existen caminos pero están demasiado lejos, el potencial del sitio podría verse limitado por el costo de construir un camino de acceso.
8) Logística y conectividad del sitio: – La infraestructura logística de la India es muy pobre. India es un país vasto y dado que no hay suficiente conectividad vial, ferroviaria y aérea. La fabricación y la logística están intrínsecamente vinculadas como sectores. El transporte de mercancías es esencial después de la producción para completar el ciclo de fabricación. Dada la ambición de la iniciativa Make in India para hacer de India una potencia mundial en lo que respecta a las exportaciones y reducir la dependencia de las importaciones, se producirán más bienes en el país que nunca antes. Sin un sector logístico sólido, la iniciativa Make in India fracasará. El sector logístico mantendrá el ritmo de crecimiento para que la iniciativa Make in India tenga éxito.
9) Falta de disponibilidad de mano de obra: – India está en el umbral del desarrollo industrial a gran escala. Por lo tanto, es necesario visualizar de antemano las dificultades que probablemente se experimentarán para encontrar técnicos, trabajadores y personal administrativo en los números requeridos y tomar medidas para resolver estas dificultades.
10) Políticas estatales: – Las políticas son emitidas tanto por el gobierno central como por los gobiernos estatales. Las políticas pueden variar desde ser relevantes para una multitud de sectores, así como ser específicas para un solo sector.
Las políticas son de extrema importancia ya que pueden determinar el potencial de crecimiento, así como la facilidad para hacer negocios en una industria en particular. Por lo tanto, los empresarios deben prestar mucha atención a las políticas gubernamentales (tanto centrales como estatales).
Los gobiernos central y estatal han introducido varias medidas políticas, esquemas e incentivos para diversas industrias, en general, así como específicas para los sectores. Se han formulado varios esquemas y políticas para el desarrollo del sector MIPYME; mientras que algunos de los esquemas apuntan a aumentar el flujo de crédito al sector, algunos apuntan a la mejora tecnológica, la modernización de las industrias y la recuperación de las unidades enfermas, etc.
Atendiendo a estos factores determinantes, un inversionista reubicado puede proceder a comprar la tierra necesaria para satisfacer sus necesidades.