A menudo se realiza a través de ofertas inmobiliarias … He oído hablar de todos los Compradores en efectivo (en Beverly Hills) que pagan de más por una propiedad comercial … y luego la venden un par de años después a un comprador real por un precio de mercado real, es decir. , ¡Mucho más bajo!
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Pautas contra el lavado de dinero para profesionales de bienes raíces
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Para obtener una versión descargable del documento de Directrices voluntarias, haga clic aquí.
Por la presente, NAR otorga permiso y alienta la distribución más amplia posible de este documento para que los profesionales de bienes raíces conozcan sus responsabilidades bajo la ley y reconozcan los signos de actividad sospechosa que acompañan a las prácticas de lavado de dinero. Este documento se puede compartir con asociaciones estatales y locales, comisiones inmobiliarias y profesionales inmobiliarios individuales.
Visión de conjunto
El delito de lavado de dinero continúa siendo un área de creciente preocupación en los Estados Unidos. Por lo tanto, los organismos encargados de hacer cumplir la ley y el sector financiero dedican un tiempo y recursos considerables a combatir estas actividades financieras ilegales. Sin embargo, muchas empresas y profesiones no financieras también son vulnerables a posibles esquemas de lavado de dinero.
Los profesionales de bienes raíces son una categoría del sector empresarial no financiero que puede encontrar personas involucradas en actividades de lavado de dinero. El propósito de esta hoja informativa y de las pautas voluntarias sugeridas es aumentar la conciencia, el conocimiento y la comprensión de los profesionales de bienes raíces sobre los riesgos potenciales de lavado de dinero que rodean los bienes raíces y permitirles identificar medidas prácticas para mitigar los riesgos.
¿Qué es el lavado de dinero?
El lavado de dinero es el proceso que utilizan los delincuentes para disfrazar el origen ilegal de sus fondos. Ciertas actividades criminales generan ganancias sustanciales. Legitimar, o “lavar” este dinero a través del sistema financiero, es un componente crítico para que los delincuentes oculten sus actividades y no llamen la atención sobre sus ganancias derivadas ilegalmente.
El proceso real de lavado de dinero es un proceso de tres pasos que se inicia introduciendo los ingresos ilegales en el sistema financiero, por ejemplo, dividiendo grandes cantidades en pequeños depósitos o comprando instrumentos financieros, como giros postales, lo que se conoce como colocación. . Esto generalmente es seguido por distanciar las ganancias ilegales de la fuente de los fondos a través de capas de transacciones financieras, denominadas estratificación, y finalmente devolviendo las ganancias derivadas ilegalmente al criminal de lo que parece ser una fuente legítima, conocida como integración.
Una transacción de bienes raíces se puede usar en cualquiera de las tres etapas del lavado de dinero. Por ejemplo, si un individuo compra una casa y usa fondos ilegales como parte del pago inicial, esto se consideraría integración.
En términos generales, la mayoría de las actividades de lavado de dinero se concentran en los sectores financieros. Por lo tanto, los bancos y otras instituciones financieras están sujetos a las leyes y regulaciones contra el lavado de dinero / financiamiento antiterrorista (AML), principalmente la Ley de Secreto Bancario (BSA), y tienen salvaguardas para ayudar a detectar y mitigar la actividad de lavado de dinero. Pero otras industrias, como los bienes raíces, también pueden estar expuestas a prácticas comerciales cuestionables y ser utilizadas como vehículo para actividades de lavado de dinero.
El papel de los agentes inmobiliarios
Como cuestión general, el riesgo de AML del agente inmobiliario se ve sustancialmente mitigado por el hecho de que la gran mayoría de las transacciones inmobiliarias involucran entidades reguladas como bancos y compañías hipotecarias no bancarias, que tienen obligaciones BSA. Sin embargo, cuando una transacción se sale de la norma o en los casos en que ciertos factores de riesgo están presentes, como se detalla a continuación, un agente de bienes raíces se enfrenta a una alta posibilidad de encontrar un posible esquema de lavado de dinero y debe considerar tomar medidas para abordar el riesgo.
Como profesional inmobiliario, el conocimiento de cómo progresan normalmente las transacciones inmobiliarias y la capacidad resultante de reconocer y evaluar si las variaciones de la norma pueden significar un mayor riesgo de AML es una forma importante en que los agentes inmobiliarios pueden ayudar a mitigar el riesgo de AML en las transacciones inmobiliarias. . Esto requiere que los corredores y agentes sean conscientes de cómo se pueden usar las transacciones de bienes raíces en esquemas de financiamiento ilegales y qué pasos se deben tomar para detectar y disuadir esas actividades.
Estar familiarizado con los signos de actividad de lavado de dinero en el mercado inmobiliario ayudará a los agentes inmobiliarios a:
Identificar posibles actividades de lavado de dinero;
Tomar las medidas adecuadas para mitigar el riesgo de lavado de dinero; y
Si es necesario, alerta a las autoridades correspondientes para ayudar a disuadir y mitigar el uso de bienes inmuebles en los esquemas de lavado de dinero.
Pautas
La aplicación de la ley y los expertos financieros han identificado algunas de las señales de advertencia de la actividad de lavado de dinero en relación con bienes raíces. Al familiarizarse con estas pautas voluntarias, los agentes de bienes raíces pueden ayudar y ayudar a minimizar el riesgo de que los bienes raíces se conviertan en un vehículo para actividades de lavado de dinero.
Conoce tu negocio
Todos los corredores y agentes deben conocer ciertas características de una transacción de bienes raíces que pueden ser indicativas de actividades financieras ilegales. La familiaridad de un agente de bienes raíces con el curso normal de los negocios lo ayudará a identificar cualquier patrón inusual o sospechoso. La policía, los reguladores y la comunidad internacional han identificado múltiples factores de riesgo de lavado de dinero. En general, estos factores de riesgo (banderas rojas) se pueden agrupar en las tres categorías: país / geográfico, cliente y riesgo de transacción.
Riesgo geográfico:
El riesgo geográfico puede surgir porque el cliente y / o la fuente de los fondos del cliente están ubicados en una jurisdicción que tiene un régimen ALD débil, apoya o financia el terrorismo, o tiene un alto grado de corrupción política. Aunque no existe una lista definitiva de tales jurisdicciones, una buena fuente es la lista de jurisdicciones sujetas a sanciones de la Oficina de Control de Activos Extranjeros (OFAC) del Departamento del Tesoro de los Estados Unidos. OFAC administra y aplica sanciones económicas y comerciales basadas en la política exterior de los Estados Unidos y los objetivos de seguridad nacional.
Las sanciones administradas por la OFAC pueden ser integrales o selectivas, y generalmente restringen o prohíben los tratos (incluidas las actividades comerciales y financieras) por parte de personas estadounidenses o en los Estados Unidos que involucran a países (o personas) sujetas a sanciones OFAC. Los países sujetos a sanciones integrales de la OFAC incluyen Irán, Cuba y Siria. Los nombres de individuos, grupos y entidades sujetos a las sanciones de la OFAC generalmente se enumeran en la Lista de nacionales y personas bloqueadas de la OFAC.
Riesgo del cliente:
Ubicación de la propiedad en relación con el comprador.
¿Existe una gran distancia geográfica inexplicable entre los dos?
Involucramiento inusual de terceros.
Titular una propiedad residencial a nombre de un tercero; por ejemplo, un amigo, pariente, socio comercial o abogado. Uso de entidades legales (corporaciones, LLC o sociedades) que ocultan la identidad de la persona que las posee o las controla sin una explicación comercial legítima.
Funcionarios políticos extranjeros de alto rango o sus familiares.
Riesgo de transacción:
Propiedades bajo o sobrevaloradas.
Por ejemplo, ¿el propietario está vendiendo la propiedad por mucho menos que el precio de compra?
¿El vendedor parece desinteresado en obtener un mejor precio?
Uso de grandes cantidades de efectivo.
El comprador trae efectivo real al cierre.
La compra de una propiedad sin hipoteca, donde no coincide con las características del comprador.
Si bien las normas y reglamentos que rigen el sector financiero están diseñados para detectar situaciones en las que se introducen grandes cantidades de efectivo, los agentes de bienes raíces deben tener en cuenta este factor al evaluar si una transacción parece sospechosa.
Compras de propiedades inconsistentes con la ocupación o ingreso del individuo.
¿Se está comprando la propiedad significativamente más allá de los medios del comprador?
Reventa inmediata de la propiedad.
Especialmente si la venta implica un aumento o disminución significativa en el precio en comparación con el precio de compra anterior, sin una explicación razonable.
Velocidad de transacción (sin explicación razonable).
Fuente inusual de financiación.
Ejemplo: uso de fondos de terceros para comprar una propiedad donde no tiene sentido, es decir, un tercero no es un padre, hermano, etc., usa varias fuentes diferentes de fondos sin explicación lógica, los fondos provienen de un negocio pero la propiedad no se mantiene a nombre del negocio, o la compra de la propiedad no coincide con el propósito del negocio.
Las compras se realizan sin ver la propiedad, sin interés en las características de la propiedad.
Cualquier otra actividad que demuestre un comportamiento sospechoso y no tenga sentido profesional o comercial basado en la familiaridad del agente con la industria de bienes raíces y el curso normal de los negocios.
Qué pueden hacer los profesionales de bienes raíces para mitigar el riesgo
La presencia de un único factor de riesgo, o incluso de múltiples factores, no significa necesariamente que el comprador o el vendedor se dedique a actividades de lavado de dinero. El papel de los agentes de bienes raíces es estar familiarizado con estos factores de riesgo y ejercer un buen juicio basado en su conocimiento de la industria de bienes raíces, y cuando una combinación de estos factores realmente suscite una señal de alerta, sepa qué medidas tomar.
Conozca a su cliente / Diligencia debida del cliente (CDD)
Este es un componente crítico del papel que pueden desempeñar los profesionales de bienes raíces para ayudar a identificar y combatir el lavado de dinero. Conocer al verdadero cliente de un agente y comprender su interés y uso planificado para una propiedad ayudará a los agentes a evaluar una situación en la que se levanten una o más banderas rojas.
El proceso por el cual el agente de bienes raíces forma una creencia razonable de que él / ella conoce la verdadera identidad del cliente y luego es capaz de evaluar el riesgo de AML, comúnmente se conoce como diligencia debida (CDD) de conoce a su cliente o cliente. En los casos en que hay banderas rojas, el agente debe aplicar mayores niveles de DDC, que podrían incluir lo siguiente:
Obtenga información adicional, una licencia de conducir, pasaporte u otro documento de identificación confiable, para confirmar la verdadera identidad del cliente.
Si una entidad legal está involucrada, como una corporación o una LLC, tome medidas adicionales para identificar quién controla o posee la entidad y tome medidas basadas en el riesgo para verificar la identidad del propietario. Esto se conoce comúnmente como información de beneficiario real.
Obtenga otra información apropiada basada en la experiencia y el conocimiento del agente para comprender las circunstancias y los negocios del cliente.
Además, dependiendo del tamaño de la empresa, puede ser apropiado que el agente notifique y discuta con la alta gerencia el cliente de mayor riesgo o una situación particular que suscite señales de alerta, y que monitoree la relación si hay una serie de transacciones. Con el cliente.
Informar actividad sospechosa
Cuando se enfrentan a actividades sospechosas, los agentes inmobiliarios siempre tienen la opción de informar la información a las autoridades locales o al FBI.
Además, los agentes también pueden considerar la presentación de un informe de actividad sospechosa, o SAR, que se informa a la Red de Ejecución de Delitos Financieros del Tesoro de los Estados Unidos (FinCEN). Los SAR están diseñados principalmente para ser utilizados por las instituciones financieras y son una herramienta importante para que las agencias de aplicación de la ley combatan el lavado de dinero. Los profesionales de bienes raíces no están obligados a presentar un SAR, pero deben ser conscientes de la disponibilidad de esta herramienta en la medida en que tengan una sospecha razonable de que una transacción puede ser un vehículo para una actividad financiera ilegal.
El formulario electrónico SAR está disponible en: Bienvenido al Sistema de presentación electrónica de BSA.
Para obtener más información o asistencia sobre cómo presentar un SAR, los profesionales de bienes raíces pueden llamar a la Línea de ayuda reglamentaria de FinCEN al 1-800-949-2732.
Es importante tener en cuenta que si bien la Ley de secreto bancario contiene un puerto seguro que protege a las instituciones financieras de la responsabilidad civil en relación con la presentación de un SAR, no hay precedentes que sugieran que el puerto seguro se extendería más allá de las instituciones financieras a los profesionales de bienes raíces. Por lo tanto, un agente de bienes raíces debe ser prudente y presentar un informe de actividad sospechosa solo después de evaluar exhaustivamente las circunstancias que rodean la actividad sospechosa, y además debe considerar consultar a un abogado sobre el asunto antes de presentar un SAR. De lo contrario, un agente de bienes raíces podría estar sujeto a responsabilidad civil como resultado.
Formulario 8300
El Formulario 8300 debe ser presentado por una empresa que recibe más de $ 10,000 en efectivo en el transcurso de una sola transacción o dos o más transacciones relacionadas. No es un SAR y no se utiliza para reportar actividades sospechosas. El Formulario 8300 es un informe de información que debe ser presentado por cualquier comercio o negocio (como un concesionario de automóviles o embarcaciones) que recibe más de $ 10,000 en efectivo en una sola transacción. Por lo tanto, si por algún motivo un agente o corredor de bienes raíces recibe más de $ 10,000 en efectivo de un comprador o vendedor en el transcurso de una transacción de bienes raíces, el formulario debe completarse y archivarse, y se puede encontrar en http: // www.irs.gov/pub/irs-pdf/f….
El efectivo, a los efectos de este requisito, incluye equivalentes de efectivo, tales como cheques de caja, giros bancarios, giros postales. Si el instrumento equivalente en efectivo es por más de $ 10,000, la transacción será informada por el banco emisor, y el agente no necesita también presentar un Formulario 8300. Sin embargo, si un agente recibe un cheque de caja u otro equivalente en efectivo de menos de $ 10,000, pero que en combinación con otro efectivo o equivalentes de efectivo totaliza más de $ 10,000, se debe presentar un Formulario 8300.
Conclusión
Si bien el riesgo financiero ilícito para los agentes de bienes raíces a menudo se mitiga con la participación de instituciones financieras que ya están sujetas a estrictas leyes ALD, el uso de bienes inmuebles en los esquemas de lavado de dinero sigue siendo un área de preocupación para el gobierno. El cumplimiento de estas pautas voluntarias ayudará al agente de bienes raíces a identificar posibles riesgos de lavado de dinero. Estas pautas voluntarias también ayudarán a los agentes de bienes raíces a ser socios efectivos con las agencias de aplicación para detectar y abordar el uso de bienes raíces en actividades de financiamiento ilegal.